六安市自然资源和规划局

2021年5月28日

 比分直播,篮球比分直播《六安市农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》(征求意见稿)的起草说明

一、制定背景和依据

（一）改革要求。为保障农村集体经营性建设用地权能，建立健全城乡统一的建设用地市场体系，党中央和国务院作出一系列指导意见。党的十九大报告提出：巩固和完善农村基本经营制度，深化农村土地制度改革。十九届五中全会提出：健全城乡统一的建设用地市场，积极探索实施农村集体经营性建设用地入市制度。《中共中央 国务院比分直播,篮球比分直播构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》提出：在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地入市，实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围，完善对被征地农民多元保障机制。

（二）法律依据。新修正的《土地管理法》首次对土地征收的公共利益进行了界定，缩小了征地范围；突破了国有土地垄断土地供应的制度，增加了集体经营性建设用地入市的路径。同时明确了“城乡规划”作为确定集体经营性建设用地的依据，提出了集体经营性建设用地入市的民主决策机制。

二、制定意义和总体考虑

我市是农业大市，乡村振兴对六安经济社会发展意义重大，实施农村集体经营性建设用地入市有利于丰富用地保障模式、可使用集体经营性建设用地保障扶贫产业、乡村酒店、特色民宿、乡村旅游等项目落地，有利于农村土地优化配置、使得农村集体经济组织和农民获得更大收益，有利于缩短用地审批周期、减少企业取得成本。

三、起草过程

按照市委、市政府决策部署，市自然资源局组成专题调研组赴江苏省无锡市及其下辖宜兴市学习考察，实地调研宜兴市部分乡村和企业入市实践情况。认真梳理吸收有关地市的经验做法，结合我市实际，起草了《办法》。

通过书面及在网站公开征求等方式，多次征求各县区和市直相关部门意见，经过多轮讨论，对《办法》进行修改完善。组织市直单位、区自然资源局、自然资源中心所、农村经济组织代表等召开座谈会，充分吸取采纳相关意见建议，对《办法》进一步修改完善，形成《六安市农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》（送审稿）。

四、工作目标

鼓励具备条件的县区开展农村集体经营性用地入市工作，及时形成入市案例。

五、主要内容

《办法》共十章33条，具体为：

第一章  总则。5条，主要是明确出台的目的、适用范围、所有者和使用者权能、职能分工等。

第二章  入市主体。3条，主要是明确入市主体、实施主体、民主决策程序等。

第三章  入市途径。3条，主要是确定入市的具体途径。

第四章  入市方式。2条，主要是明确入市的交易方式和年限等。

第五章  入市程序。9条，主要是明确入市的出让出租方式、具体条件、前期工作、申请内容、审核规定、交易规范、合同签订等。

第六章  抵押、转让。3条，主要是明确转让、抵押的相关规定。

第七章  地价和收益管理。4条，主要是明确出让起始价规定、收益金使用管理等内容。

第八章  监督管理。1条，主要是明确监管职责。

第九章  法律责任。1条，主要是明确责任追究。

第十章  附则。2条，主要是明确实施日期等。

六、创新举措

在拟定《办法》过程中，坚持积极性和稳妥性相结合原则。按照国家已明确的严格按规定执行、国家未限制的积极探索的原则，《办法》对入市范围、入市途径、入市交易等方面进行明确和规范。坚持指导性和操作性相结合。《办法》既在宏观上明确了入市收益管理、监督管理的原则，又在微观上明确了入市途径、方式、主体和程序等，对县区加强政策指导并预留操作空间。坚持各方主体利益和权责相统一。《办法》明确了政府、土地所有权人、土地使用权人各方的权利和义务，强调了发挥政府的调节与监管职责和农民集体的自主管理与民主决策作用。

七、下一步工作考虑

（一）实施空间方面。在界限上，各县区可结合实际，将入市重点优先放在城镇开发边界范围外；城镇开发边界范围内不符合土地征收成片开发标准，又急需落地的好项目可以视情选择入市。在用途上，各县区可结合实际，用途先行控制在工业、商业用地，保障扶贫产业、乡村酒店、特色民宿、乡村旅游等项目。

（二）入市途径方面。考虑到我市属于农业大市、处于经济发展的成长阶段，乡村振兴项目需求大，而现有存量集体建设用地数量较少、利用效率不高，我市既选择存量集体建设用地可以入市，又明确新增的或经过土地综合整治的集体建设用地也可以入市，拓宽了入市的广度和深度。

（三）开展范围方面。新土地管理法出台后，农村集体经营性建设用地入市已打通政策路径，陆续有许多省选择在一定范围内开展试点工作。目前六安市采取全市全面推开的方式开展入市工作，在实际操作过程中，将密切关注国家和安徽省政策调整，加强上下沟通，确保入市工作稳妥推进。

（四）前提条件方面。重在宏观上明确入市收益管理、监督管理、操作程序等的基本原则，各县区可根据国家文件精神和省自然资源厅试点工作要求，结合本地实际制定入市管理、收益管理、抵押管理等相关配套文件，为入市工作提供政策支撑。完成乡村规划编制、集体建设用地基准地价制定、“房地一体”的集体建设用地确权登记工作，为入市工作创造基本条件。

六安市农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）

（征求意见稿）

第一章 总 则

第一条【立法依据】 为规范集体经营性建设用地入市行为，保障农村集体土地产权权能落实，健全城乡统一的建设用地市场，促进乡村振兴和城乡融合发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规，落实省委省政府、市委市政府比分直播,篮球比分直播农村集体经营性建设用地入市有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条【适用范围】 本办法所称农村集体经营性建设用地，是指在市县区及建制镇区、省级以上开发区的开发边界范围以外，经依法登记的农村集体建设用地中，依据国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途的土地。

第三条【入市定义】 本办法所称农村集体经营性建设用地入市，是指土地所有权人通过公开的土地有形市场，依法将集体经营性建设用地使用权在一定年期内以出让、出租、作价出资（入股）等有偿方式交由其他单位或者个人使用，与土地使用者以书面合同约定权利义务的行为。农民集体对其所有的工业、商业等经营性建设用地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

第四条【使用规定】 中华人民共和国境内外的法人、自然人和非法人组织，除法律、法规另有规定者外，均可依照本办法取得农村集体经营性建设用地使用权，进行土地开发、利用、经营。

第五条【职能分工】 自然资源部门按照本办法和其他有关规定，负责做好本行政区域内的集体经营性建设用地入市工作。发改、财政、住建、农业农村、生态环境、市场监管、公管、金融、税务等相关部门按照职能分工配合做好有关工作。

第二章 入市途径

第六条【就地入市】 对依法取得并登记、符合空间规划的存量农村集体经营性建设用地，可以直接就地入市。

第七条【计划入市】 对现状为农用地、未利用地，国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途，依法办理农用地和未利用地转用手续，落实农民有关安置补偿、青苗补偿等保障，并依法履行耕地占补平衡义务的，可以按计划入市。

第八条【调整入市】 对历史形成的零星分散的集体经营性建设用地，经批准实施全域农村土地综合整治项目范围内，重新划分宗地并调整产权归属后，国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途的，可以按计划异地调整入市。

第九条【入市条件】 农村集体经营性建设用地入市应当符合以下条件：

（一）符合产业、环保等政策及标准要求；

（二）具备必要的通路、通水、通电、土地平整等开发建设条件；

（三）产权明晰，界址清楚，无权属争议，未被司法机关查封或行政机关限制土地权利且已依法完成集体土地所有权登记；

（四）宗地上的建（构）筑物和附属设施权属明晰，未被司法机关依法查封或以其他方式限制权利，未抵押登记；

（五）符合国土空间规划等相关要求；

（六）经集体依法决策。

第三章 入市主体

第十条【入市主体】 农村集体经营性建设用地入市主体是代表集体经营性建设用地所有权的农村集体经济组织，由代表其行使所有权的集体经济组织负责入市工作。其中，属于村农民集体所有的，由村集体经济组织代表行使所有权；分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。

第十一条【实施主体】 集体经济组织依法取得法人资格、设立账户的，可以作为入市的实施主体；尚未依法取得法人资格或无法设立账户的，可以授权或委托其组建的资产公司作为入市的实施主体，也可以委托授权其他具有法人资格的组织代理实施入市，授权或委托事项须明确双方权利义务关系。

第十二条【民主决策程序】 集体经营性建设用地入市应当依法在本集体内部履行民主决策程序，对入市主体提出的入市动议、入市方案、授权委托、资金使用、收益分配等事项，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。入市宗地出让、出租、作价出资（入股）等信息及成交价格、交易费用、税费交纳和收益支出等情况，须及时向集体经济组织全体成员公示。

第四章 入市方式

第十三条【入市方式】 农村集体经营性建设用地可按出让、出租、作价出资（入股）等有偿使用方式入市。

农村集体经营性建设用地使用权出让，是指农村集体经营性建设用地所有权人将农村集体经营性建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向所有权人支付土地出让金的行为。

农村集体经营性建设用地出租，是指农村集体经营性建设用地所有权人将农村集体经营性建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者按合同约定支付租金的行为。

农村集体经营性建设用地使用权作价出资（入股），是指农村集体经营性建设用地所有权人以一定年限的农村集体经营性建设用地使用权作价，作为出资与他人组建新企业或增资入股到已有企业的行为，该土地使用权由企业持有，土地使用权作价出资形成的股权由农村集体经营性建设用地所有权人统一持有，参与分红。

第十四条【入市年限】 农村集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资（入股）应根据实际情况确定出让（出租，作价出资）年限，但最高年限参照同类同用途的国有建设用地执行。

第十五条【开发利用规定】 集体经营性建设用地使用权人应按照法律、法规和国家、省、市有关规定，科学合理开发土地、节约集约用地，不得损害国家、集体和其他社会公共利益。

因公共利益需要，政府依法对集体经营性建设用地实行征收或收回的，经批准后，集体经营性建设用地所有权人可提前收回土地使用权，但应对相关权益人依法予以补偿。

第五章 入市程序

第十六条【操作方式】 农村集体经营性建设用地出让、出租、作价出资（入股）入市交易原则上采用招标、拍卖或者挂牌方式。出租、作价出资（入股）可采用协议方式。

第十七条【前期工作】 农村集体经营性建设用地入市前，入市主体应当完成拟入市宗地勘测定界，依法申请取得经批准的规划条件，包括入市宗地的位置、面积、土地用途、开发强度、配套设施等要求。

入市主体参照基准地价、标定地价等法定公示地价，参考评枯机构对拟出让地块的评估结果，根据土地评估价格综合考虑土地市场等情况，确定入市起始价。

第十八条【决策内容】 入市主体依据规划条件、产业准入、生态环境保护等要求，编制农村集体经营性建设用地入市方案，明确入市宗地的土地界址、用途、面积、使用年限、规划条件、交易方式、起始价、竞买保证金、租金、作价出资（入股）、收益分配等内容。

各级政府和相关部门应为入市主体编制入市方案提供便利，对方案编制中涉及的国土空间规划、建设、环保、产业准入等方面给予指导。

入市方案须经本集体经济组织或村民代表会议民主决策确定，形成入市决议,并在本集体经济组织所在地公示。

第十九条【入市申请】 入市主体持形成的入市方案、相关部门的审查意见等资料向市、县（区）自然资源部门提出入市申请。

申请资料包括：

（一）入市申请书；

（二）入市决议；

（三）入市方案；

（四）土地权属证明材料；

（五）相关审核意见；

（六）规划条件（含规划红线图）；

（七）其他需要提供的资料。

第二十条【审核规定】 市、县（区）自然资源部门具体审核入市相关资料，审核通过的，经市、县（区）政府批准后，按照有关规定纳入建设用地供应计划。

第二十一条【交易规定】 农村集体经营性建设用地使用权招标、拍卖或挂牌方式入市应纳入市、县（区）政府的公共资源交易平台统一管理，在土地市场以及媒介公开发布信息，实行网上公开交易。

招标、拍卖或挂牌方式入市宗地底价，入市主体可邀请相关人员组成议价小组，于交易活动开始前议定。

第二十二条【成交确认书签订】 农村集体经营性建设用地使用权成交后，由实施主体与竞得人签订成交确认书。成交结果应在本集体经济组织事务公示栏公示，招标、拍卖或挂牌方式成交结果应在公共资源交易中心等进行公示，接受社会和群众监督。

第二十三条【合同签订】 成交结果公示到期且无异议的，由实施主体与竞得人应签订出让合同、出租合同或作价入股合同，合同签订后向市、县（区）自然资源部门进行合同备案。

第六章 不动产登记

第二十四条【不动产登记】 受让人、承租人、入股人按照出让合同、出租合同、作价入股合同约定，缴清全部出让价款或土地租金及相关税费后，持经自然资源部门备案出让合同、出租合同、作价入股合同的和其他登记资料依法申请不动产权属登记，领取不动产权证书。

第七章 抵押、转让

第二十五条【二级市场】 农村集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者交易双方签订的合同另有约定的除外。集体经营性建设用地使用权转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类同用途的国有建设用地执行。

农村集体经营性建设用地使用权转让时，出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让，办理转移登记。

第二十六条【抵押】 入市的集体经营性建设用地，可以办理使用权抵押融资。银行业金融机构、自然人、企业均可作为抵押权人申请以集体经营性用地使用权办理不动产抵押相关手续，并签订抵押合同，办理抵押登记。

第二十七条【转让限制】 有下列情形之一的，相关部门不得办理集体经营性建设用地使用权转让手续：

（一）集体经营性建设用地使用者不按照合同约定使用土地的；

（二）集体经营性建设用地使用权人已投资额占总投资额不足百分之二十五的；

（三）其他法律法规等规定不得转让的。

第八章 地价和收益管理

第二十八条【基准地价制定】 各地应定期公布集体建设用地基准地价，并根据农村经济发展和土地市场状况适时调整。

第二十九条【起始价确定】 农村集体经营性建设用地公开出让的起始价和底价，应参照国有建设用地出让相关规定，出让最低价原则上不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让起始价的20%，拟定的出让起始价和出让底价不得低于宗地实际取得的各项客观成本费用之和。

第三十条【收益调节金】 入市主体应承担相应的基础设施建设等开发成本。农村集体经济组织通过出让、出租、作价出资（入股）等方式取得农村集体经营性建设用地入市收益的，应向国家缴纳土地增值收益调节金。

各地应参考财政部、原国土资源部《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》有关要求，结合地方实际，明确土地增值收益核算办法，按照土地用途和入市方式，分类确定土地增值收益调节金收取比例。

第三十一条【使用管理】 农村集体经济组织获得的集体经营性建设用地入市增值收益，归农村集体经济组织所有，在集体经济组织内部合理分配。主要用于社会保障、完善基础设施和提升农村公共服务等公益事项。结合地方实际，完善农村集体所得入市收益内部分配机制。按照农村集体资金资产管理的有关规定，依法履行民主决策程序，将入市收益纳入农村集体资产统一管理，分配情况纳入信息公开内容，接受审计监督和政府监管。

第九章 监督管理

第三十二条【监督管理】 市、县（区）有关部门依据职责建立健全集体经营性建设用地联合监管。各部门按照“谁职责、谁监管”原则对合同约定事项实施监管。市、县（区）有关部门要加强对使用集体土地行为的监管检查，严肃查处违反国土空间规划和用途管制的违法行为。

第三十三条【合同变更】  出让合同、出租合同、作价出资（入股）合同约定合同主体变更、股权变更等的具体条件，明确变更程序等，自然资源主管部门函告市场监管等相关部门，未按照约定实施的，相关部门不予办理变更手续。

第十章 法律责任

第三十四条【责任追究】 国家工作人员、农村集体经济组织经营管理者在农村集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为，造成集体资产流失的，依法依规追究责任；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

第十一章 附 则

第三十五条 本办法由市自然资源和规划局负责解释。

第三十六条 本办法自2021年  月  日起实施。